Comprar e vender um imóvel é uma grande ação. Altos valores estão envolvidos, bem como muita negociação e conversa para chegar em um acordo. E, não só do lado de quem compra mas também do lado de quem vende, é fundamental ter o respaldo da lei para garantir bons negócios. Por isso, no texto de hoje você vai ver todos os documentos necessários para compra ou venda de imóvel.
Boa leitura!
Documentos necessários para compra ou venda de imóvel
Vamos analisar, separadamente, os documentos necessários para compra e para a venda de imóveis. Além disso, a documentação referente ao próprio imóvel também deve ser objeto de atenção.
Por fim, falaremos um pouco sobre as taxas envolvidas na negociação. Vamos lá!
Documentos do proprietário
A primeira etapa é confirmar as situações civil, financeira e judicial. Para tanto, entrega-se cópias do RG, CPF e algumas certidões, tais como:
Nascimento ou casamento
Elas são usadas com o fim de comprovar o estado civil e guiar as ações necessárias. Se o vendedor for casado, por exemplo, o cônjuge precisa autorizar a negociação. Além disso, se for divorciado com filhos, deve-se avaliar se o imóvel faz parte da herança.
Judiciais
Elas devem abranger os níveis municipal, estadual e federal. São usados com a finalidade de analisar se o proprietário está envolvido em algum processo em andamento.
Mas, se o vendedor for pessoa jurídica, é necessário reunir mais documentos. São eles:
- Cópia autenticada do estatuto ou contrato social na Junta Comercial;
- Papéis com alterações contratuais ou estatutárias, registrados na Junta Comercial;
- Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
- Carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato;
- Certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
- Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho e Federal.
Documentos do comprador
Bem como o vendedor deve estar preparado, o comprador precisa entregar uma série de documentos. Se a compra for feita através de financiamento bancário ou com a construtora, mais documentos são exigidos.
Geralmente, é preciso apresentar:
- Cópias de RG e CPF;
- Certidão de casamento ou nascimento;
- Cópias dos três últimos comprovantes de renda;
- Certidão de quitação de impostos federais, caso seja comerciante;
- Certidões negativas de ações cíveis, da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União, se for comerciante.
Semelhantemente, quando o FGTS é usado, é preciso apresentar:
- Cópia da carteira de trabalho;
- Extrato das contas do FGTS com registros dos 2 anos anteriores;
- Autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;
- Declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Documentação do imóvel
Reunidos os documentos do comprador e vendedor, inicia-se, de fato, o processo de compra e venda do imóvel. Desse modo, os documentos do imóvel são apresentados.
1. Certidão atualizada de registro do imóvel
É o responsável por comprovar a situação do imóvel. Dessa forma, não se deve aceitar escrituras ou contratos particulares em substituição a ela. Isso porque eles não contemplam todas as informações necessárias.
2. Certidão de ônus reais
Usada com o intuito de comprovar a disponibilidade do imóvel, mostrando se ele está penhorado ou hipotecado. Ela é solicitada no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica ou guias de IPTU pagas
O IPTU é responsabilidade do proprietário. Por isso, o imposto precisa estar quitado, para autorizar a continuidade do processo de compra e venda. Portanto, é preciso comprovar o pagamento dos últimos dois anos do imposto, a partir de guia emitida pela Prefeitura.
4. Declaração de quitação de obrigações condominiais
Exclusiva de imóveis localizados em condomínios e edifícios, ela é obtida junto ao síndico ou administradora condominial. Deve ser solicitada junto ao síndico ou administradora condominial, uma vez que a inadimplência pode trazer problemas à negociação.
Taxas
Sabemos que negociações como a compra de um imóvel envolvem algumas taxas. Então, falemos sobre as principais.
1. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
É o imposto cobrado para transferir o imóvel de um nome para outro. Desse modo, o responsável pelo pagamento é o comprador do imóvel.
O valor varia a partir do percentual de cada cidade, sendo aplicado sobre o preço do imóvel.
Normalmente, ele fica entre 2% ou 3% do valor do imóvel, mas pode haver exceções. Nos casos de financiamento pelo SFH, Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou Habitação de Interesse Social (HIS), por exemplo, a taxa pode ser diferente.
2. Registro de compra em cartório
É o procedimento utilizado para passar o imóvel ao nome do comprador. Seu valor pode variar de acordo com o estado. Além disso, ele é fixado a partir da faixa de preço do apartamento.
3. Escritura pública
É a representação do contrato de compra e venda. Bem como em outras taxas, seu valor varia segundo a faixa de preço do bem e o estado onde se localiza.
Jogo de certidões
Esses não são documentos necessários para compra ou venda de imóvel. Mas é comum ter que apresentá-los. Isso porque eles garantem que não há impedimentos para realizar o negócio.
O jogo de certidões é composto por:
- Cópia do título aquisitivo;
- Certidão de propriedade com negativa de alienações e ônus (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis);
- Certidões negativas dos cartórios de protestos no limite de 5 anos anteriores;
- Certidões negativas dos distribuidores forenses das Justiças Federal e Estadual, bem como de Executivos Fiscais municipais e estaduais de até 10 anos antes;
- Certidão dos distribuidores da Justiça do Trabalho;
- Certidões de objeto de eventuais execuções, ações ou protestos dos documentos relacionados anteriormente;
- IPTU de 2 anos anteriores para comprovação de quitação e cálculo do ITBI;
- Certidão negativa da Prefeitura, indicando o pagamento dos impostos;
- Comprovante de pagamento das últimas faturas de água, energia e gás;
- Cópia autenticada de CPF e RG, certidão de casamento e pacto antinupcial;
- Declaração da administradora do condomínio ou do síndico demonstrando que as despesas estão quitadas.
Desconto importante
Existe uma lei federal que garante 50% de desconto no registro e na escritura. No entanto, apenas quem está comprando o primeiro imóvel com financiamento pelo SFH, com limite máximo do preço em R$ 500 mil, pode aproveitá-lo.
Ademais, quem já foi proprietário de qualquer imóvel, mesmo os herdados, não pode utilizar o desconto.
Portanto, para quem não se encontra elegível para receber o desconto, é preciso destinar cerca de R$ 5 a R$ 6 mil reais para o pagamento.
Contrato de compra e venda
Ele deve ser feito com o acompanhamento de um advogado especialista. Além disso, deve conter os seguintes documentos:
- Dados básicos do vendedor e comprador (nomes; RG, CPF/CNPJ e título eleitoral; profissão);
- Valor do imóvel;
- Forma de pagamento;
- No caso de financiamento, o valor da entrada, o prazo e o valor das parcelas, embutidos os juros;
- Multas;
- Relação de mobília incorporada ao imóvel (se for o caso);
- Comissão do corretor/imobiliária.
A Kasacor Imóveis
Agora você já sabe o que é necessário para compra ou venda de imóvel. Então, que tal encontrar quem te ajude a achar os melhores negócios?
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Até o próximo texto!
